Введение

Уверенность в завтрашнем дне – чувство, редко встречающееся в наше время. Тем не менее, в процессе изучения вопроса, ознакомления с официальными документами, осмысления величины задействованных средств, приходишь к мысли что каждый, трудящийся в сфере капитального ремонта, хоть сколько-нибудь знающий своё дело, работник – это и есть увереннейший в своём завтрашнем благополучии человек, лишённый возможности остаться без работы.

Когда, анализируя списки объектов, ожидающих своей очереди быть капитально отремонтированными, натыкаешься на дом, построенный в 1956 году, понимаешь, что краткосрочный план региональной программы на ближайшие 3 года, охватывающий более 31 тысячи объектов – это не шутка правительства Москвы, а, по своей природе, нерешаемая, и от того вечно предоставляющая рабочие места проблема, которую, по причине неспособности замедлить ход всеуничтожающего времени, мы – государственные служащие, вынуждены решать оперативно, со всей, имеющейся в нас, ответственностью. Кто знает, сколько ещё простоят каждому до боли знакомые, до безобразия практичные здания, оставшиеся, как, охватившее всю страну, самое явное напоминание о былом размахе советского государства, безвозвратно ушедшего в бессмертие.

Вот и сегодня не менее внушительный размах демонстрирует программа капитального ремонта, из-за своего масштаба, нуждающаяся в постоянном упрощении порядка действий управляющих структур для получения на выходе всё более и более высоких, с экономической точки зрения, показателей при меньших затратах ресурсов и времени, чем и обуславливает актуальность выбранной темы.

Целью выпускной квалификационной работы ставятся анализ проведения капитального ремонта жилищного фонда и разработка предложений по совершенствованию муниципального управления в сфере капитального ремонта на примере города Москвы.

Для достижения целей работы были поставлены следующие задачи:

  1. Изучить теоретические аспекты проведения капитального ремонта в жилищных комплексах крупного города;
  2. Дать определение сущности капитального ремонта и основным понятиям данной сферы;
  3. Изучить систему контроля над производственным процессом капитального ремонта, если таковая имеется;
  4. Проанализировать проведение капитального ремонта жилищного фонда города Москвы, через выявление системы управления капремонтом и последующую оценку показателей его проведения;
  5. Разработать рекомендации по совершенствованию муниципального управления в сфере капитального ремонта на примере города Москвы.

Объектом исследования является система управления работами по капитальному ремонту

Предметом является сфера капитального ремонта города Москвы.

Нормативно – правовую основу исследования составили нормативно – правовые акры Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В качестве информационной базы в работе использовались материалы методических рекомендаций и статей научных деятелей по теме, а также отчётность департамента капитального ремонта в Москве.

В написании работы использовались теоретические и практические методы исследования, индукция, изучение документов, анкетирование, методы статистики и математического анализа.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений.

1. Теоретические аспекты проведения капитального ремонта в жилищных комплексах крупного города

1.1. Сущность и основные понятия капитального ремонта

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе»,  градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства[1].

Из данного определения следует, что капитальный ремонт, как разновидность градостроительной деятельности – это такой вид работ, который составной частью входит в комплекс мер, проводимых для развития территорий. Проводят капремонт, в первую очередь, с целью поддержания благоустройства жилых домов на должном уровне.

Необходимо отметить, что выделяют два, на первый взгляд, схожих вида ремонта – капитальный и текущий. Они отличаются способами финансирования и перечнем видов выполняемых работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает многоквартирный дом (далее МКД). Оплачивается он из средств, которые собирают на содержание общего имущества дома. Для проведения капитального ремонта накапливание необходимой суммы денег происходит в течение нескольких через сформированный фонд, который в последствии финансирует капремонт. Обычно финансирование частичное, так как дом может получить субсидии из регионального или федерального бюджетов.

Если рассматривать текущий и капитальный ремонты с точки зрения того, какой характер имеют проводимые работы, то, нужно отметить, при текущем ремонте характер больше предупредительный. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация проводит осмотр помещений и на основе полученных сведений составлять план работ по текущему ремонту. Во время капитального ремонта проводятся восстановительные работы на кровле здания и фасаде, комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты.

Капитальный ремонт - ремонт, проводимый для восстановления экономических и технических характеристик объекта до показателей, приближённых к проектным, с восстановлением или заменой определённых составных частей согласно приказу Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 "Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения".

В сущности, капитальный ремонт – это проведение комплекса строительных работ и организационно - технических мероприятий по устранению морального и физического износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) [2].

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - восстановление или (и) замена строительных конструкций объектов капитального строительства или некоторых элементов этих конструкций, кроме несущих строительных конструкций, восстановление или (и) замена сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают показатели этих конструкций и (или) восстановление указанных элементов [3].

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по замене или восстановлению отдельно взятых частей сооружений (зданий) или целых конструкций, инженерно-технического оборудования и деталей в связи с их физическим износом или разрушением на более экономичные и прочные, которые улучшают их эксплуатационные показатели.

Капитальный ремонт здания - комплекс организационно-технических и строительных мероприятий по устранению морального, физического и функционального износа, который не предусматривает изменения основных технико-экономических показателей сооружения или здания, включающих, при крайней необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением тех, которые заменить технически невозможно) и систем инженерного оборудования с их модернизацией. Капитальный ремонт не способен продлить срок службы здания, потому что последний определяется по наиболее долговечным элементам, которые остаются не заменяемыми при капитальном ремонте.

Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение и (или) оказание услуг и (или) работ, предусмотренных настоящим Федеральным законом, по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также по их замене или восстановлению, с целью улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Капитальный ремонт разделяют на комплексный и выборочный капитальный ремонт.

а) Комплексный капитальный ремонт - это ремонт, который подразумевает замену, модернизацию инженерного оборудования и конструктивных элементов. Сюда входят работы, которые охватывают всё здание целиком или его отдельные корпуса (секции), при которых возмещается их функциональный и физический износ.

б) Выборочный капитальный ремонт - это ремонты, подразумевающие частичную или полную замену сооружений, оборудования или отдельных конструктивных элементов зданий, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

К какому виду капитального ремонта относить проводимые работы зависит от технического состояния зданий, которые решено ремонтировать, также от качества их планировки и степени внутреннего благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт – ремонт, замена, восстановление отдельных частей или общего имущества многоквартирного дома, которые проводят по отношению к большей части общего имущества многоквартирного дома.

Комплексный капитальный ремонт затрагивает все составные элементы здания, устраняет моральный и физический износ, предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом. Проведение очередного комплексного капитального ремонта здания или сооружения нецелесообразно в случаях, если намечается снос, перенос зданий или сооружений в связи с предстоящим строительством на занимаемом ими участке другого здания или сооружения, предполагается реконструкция здания, намечается разборка здания вследствие общей ветхости. В данных случаях должны осуществляться работы по поддержанию конструкций здания или сооружения в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию до сноса или реконструкции (в течение определённого периода).

Выборочный капитальный ремонт - замена (восстановление) общего имущества многоквартирного дома или его отдельных частей, которую проводят по отношению к меньшей части (некоторым частям) общего имущества МКД.

Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ отдельных элементов и технических систем здания. Выборочный капитальный ремонт производится в случаях, когда комплексный капитальный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе объекта, при значительном износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей здания, в случае, если проведение комплексного ремонта по ограничениям, приведенным в определении комплексного капитального ремонта, экономически нецелесообразно.

Капитальный ремонт проводят не только внутри жилых зданий, перечень проводимых работ включает в себя также ремонт дорог и иные наружные работы.

Капитальный ремонт автомобильной дороги - комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, осуществляемых в пределах установленных значений и технических характеристик категории и класса автомобильной дороги и, при выполнении которых, затрагиваются конструктивные и иные характеристики прочности, безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы, направления полосы отвода автомобильной дороги.

Капитальный ремонт дорожного покрытия - комплекс работ, при котором производится полное восстановление и повышение работоспособности дорожного покрытия, земляного полотна и дорожных сооружений, осуществляется смена изношенных конструкций и деталей или их замена на более прочные и долговечные. Повышение геометрических параметров дороги с учетом роста интенсивности движения и осевых нагрузок автомобилей в пределах норм, соответствующих категории, установленной для ремонтируемой дороги, без увеличения ширины земляного полотна на определённом протяжении дороги.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся также работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, тротуаров и т.п.

Аварийный капитальный ремонт - ремонт и (или) замена всех устройств, конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, которые вышли из строя по причине аварий, стихийных бедствий, террористических актов или вандализма [3.1].

Капитальный ремонт, как разновидность градостроительной деятельности нуждается в грамотном нормативно-правовом регулировании.

1.2. Нормативно-правовое регулирование в сфере проведения капитального ремонта жилищного фонда города Москвы

Нормативно-правового регулирование в сфере проведения капитального ремонта жилищного фонда осуществляют:

  1. Жилищный кодекс РФ
  2. Градостроительный кодекс РФ
  3. Гражданский кодекс РФ

Жилищный кодекс РФ является ведущим документом, включающий определяющие принципы и правила организации и осуществления капитального ремонта общего имущества МКД, состав лиц, участвующих в процессе ремонта, их права, обязанности и пределы ответственности. Также устанавливает общие сроки для тех или иных действий участников капитального ремонта. Согласно положениям, содержащимся в разделе IX. «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» [2].

Работы по капремонту многоквартирных домов - это частный случай капремонта зданий, объектов капитального строительства. Отношения, которые возникают в процессе капитального ремонта, отнесены к градостроительным и регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Гражданский кодекс РФ применим в вопросах возмещения причиненных убытков по результату проведения работ по капитальному ремонту. Например, Жилищным кодексом РФ установлено, что убытки, причиненные собственникам помещений, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством («Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, часть 5, статьи 178 и часть 1 статьи 188). Гражданский кодекс, в свою очередь, определяет общие правила возмещения причиненного вреда («Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ Глава 59. Обязательства вследствие причинения вреда).

Также с целью успешного исполнения норм федеральных законов правительством и министерствами принимаются документы, конкретизирующие применение отдельных положений законов или положений, не нашедших в законах отражения.

Нормативно – правовые акты можно разделить по следующим категориям:

  1. О взносе на капитальный ремонт;
  2. Об определении способа формирования фонда капитального ремонта;
  3. О региональной программе капитального ремонта;
  4. О использовании средств фонда капитального ремонта;
  5. Предложение о капитальном ремонте;
  6. О региональном операторе – Фонде капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы;

Закон г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» регулирует вопрос о взносе на капитальный ремонт, об обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт и возникновении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Источниками финансовых средств капитального ремонта общего имущества МКД, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, являются средства собственников, господдержка, кредитные средства и доходы от размещения временно свободных средств, а также иные не запрещенные законом средства [3].

Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы" также регулирует вопрос возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы.

Постановление Правительства Москвы от 26 августа 2015 г. N 528-ПП "Об утверждении Порядка исполнения обязательств города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах" регулирует вопрос уплаты взносов по помещениям, находящимся в собственности города Москвы.

Также Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП регулирует, что учитывается при установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт, минимальный размер взноса, а также Меры адресной социальной поддержки граждан по оплате взноса на капитальный ремонт. И вопрос определения способа формирования фонда капитального ремонта, срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта.

Опираясь на постановление Правительства Москвы от 24 февраля 2010 г. N 157-ПП "О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы" назначают орган, уполномоченный созвать общее собрание для выбора способа формирования фонда капитального ремонта.

Постановление Правительства Москвы от 5 апреля 2011 г. N 104-ПП "О переименовании Департамента капитального ремонта жилищного фонда города Москвы и утверждении Положения о Департаменте капитального ремонта города Москвы" регулирует вопрос: Орган, уполномоченный принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в случае, если собственники не приняли решение или не реализовали его.

Закон г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» регулирует вопрос вступления в силу решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 832-ПП "О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» регулирует следующие вопросы: дата утверждения региональной программы, данные для формирования региональной программы, какие дома не включаются в региональную программу, критерии очередности проведения капитального ремонта, порядок применения критериев очередности проведения капитального ремонта и плановый период проведения капитального ремонта.

В региональную программу не включают МКД:

  1. в которых менее чем три квартиры;
  2. в отношении которых на дату вступления в силу настоящего постановления определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов.

Постановление Правительства Москвы от 17 февраля 2015 г. N 65-ПП «Об утверждении Порядка разработки и утверждения краткосрочного плана реализации в 2015 и 2016 годах региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы» регулирует, какие сведения содержатся в краткосрочном плане реализации региональной программы.

Распоряжение Департамента капитального ремонта города Москвы и Государственной жилищной инспекции города Москвы от 06.07.2016 № 07-14-64/6 регулирует вопрос получения информации о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах города Москвы в электронном виде с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы.

Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы" регулирует использование средств фонда капитального ремонта, устанавливает перечень работ и услуг по капитальному ремонту, которые могут быть оплачены за счет минимального размера взноса.

Постановление Правительства Москвы от 27 февраля 2015 г. N 86-ПП «Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы» регулирует вопрос размеров предельной стоимости работ и услуг, оплачиваемых региональным оператором за счет минимального размера взносов.

Постановление Правительства Москвы от 27 октября 2015 г. N 693-ПП "Об утверждении Порядка выплаты Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы или владельцем специального счета средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома" регулирует вопрос выплаты средств фонда капитального ремонта собственникам помещений.

Выплата средств из фонда капремонта собственникам помещений в МКД осуществляется в том случае, если принято органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации, городу Москве или внутригородскому муниципальному образованию в городе Москве, оформленного правовым актом.

Постановление Правительства Москвы от 27 октября 2015 г. N 693-ПП "Об утверждении Порядка выплаты Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы или владельцем специального счета средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома" регулирует вопрос использования средств фонда капремонта на цели сноса и реконструкции.

Средства фонда капремонта используются на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случае принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации [2], оформленного правовым актом, и принятия собственниками помещений в таком многоквартирном доме решения об использовании средств фонда капремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома. Уполномоченное лицо собственников помещений в многоквартирном доме представляет владельцу специального счета и (или) Фонду документы по установленному перечню.

Постановление Правительства Москвы от 17 февраля 2015 г. N 65-ПП «Об утверждении Порядка разработки и утверждения краткосрочного плана реализации в 2015 и 2016 годах региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы» [4] регулирует срок предоставления предложения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и способ направления предложения о капитальном ремонте региональным оператором.

Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 834-ПП «Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы» регулирует вопрос, за счет каких средств функционирует Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.

Постановление правительства Москвы от 27 февраля 2015 г. N 86-ПП "Об утверждении размеров предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы" устанавливает требования к финансовой устойчивости деятельности Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.

Объем средств, который Фонд капитального ремонта МКД города Москвы ежегодно вправе израсходовать - не более 90% от суммы общего объема взносов за предшествующий календарный год.

Постановление Правительства Москвы от 16 февраля 2016 г. № 49-ПП «Об утверждении Порядка предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 Жилищного кодекса Российской Федерации, и иных сведений» регулирует вопрос предоставления запрашиваемых сведений собственниками помещений в многоквартирном доме и иными лицами.

Постановление Правительства Москвы от 9 июня 2016 г. N 321-ПП «Об утверждении Порядка осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы и Порядка осуществления контроля за соответствием деятельности Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы установленным требованиям» регулирует контроль за целевым расходованием взносов на капитальный ремонт Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.

Главконтролем, в свою очередь, как главное контрольное управление города Москвы обеспечивает сохранность этих средств Фондом капремонта МКД.

Постановление Правительства Москвы от 9 июня 2016 г. N 321-ПП «Об утверждении Порядка осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы и Порядка осуществления контроля за соответствием деятельности Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы установленным требованиям» регулирует вопрос, осуществления контроля за соответствием деятельности Фонда капремонта Многоквартирного дома города Москвы установленным требованиям [2/1].

Проблема проведения работ по капитальному ремонту в МКД с соблюдением всех стандартов качества и в установленные сроки является одной из центральных в жилищно-коммунальном комплексе градостроительной деятельности.

Контроль за соответствием деятельности Фонда установленным требованиям осуществляют:

  1. Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция);
  2. Департамент капитального ремонта города Москвы.

1.3 Контроль над производственным процессом капитального ремонта

На высшем государственном уровне постоянно рассматриваются и анализируются причины и факторы, оказывающие влияние на качество ремонтных работ, поступают предложения технологического, организационного и административного характера, по минимизации (или) сокращению брака и недоделки при проведении капремонта.

Нормативно-правовое обеспечение строительного контроля:

  1. ГК РФ ст. 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда
  2. ГрК РФ ст. 53. Строительный контроль
  3. Постановление Правительства №468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»
  4. РД-11-05-2007 «Порядок ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства»
  5. РД-11-02-2006 «Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения»
  6. СП 48.133330.2019 «Свод правил. Организация строительства». Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004
  7. ГОСТ 32731-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Требования к проведению строительного контроля» [3/2].

Согласно Статье 53 ГрК РФ «Строительный контроль»:

  1. Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

2. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

2.1. В отношении отдельных объектов федерального значения, а также иных объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, Правительство Российской Федерации в установленных им случаях принимает решение о проведении строительного контроля федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или подведомственным указанному органу государственным (бюджетным или автономным) учреждением. Правительством Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых по решению Правительства Российской Федерации строительный контроль при строительстве объектов транспортной инфраструктуры, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере транспорта, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере автомобильного транспорта и дорожного хозяйства, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями.

3. Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.

Часть 3 обязывает лицо, осуществляющее строительство, извещать об аварийных ситуациях органы государственного строительного надзора.

Аварийная ситуация - ситуация, при которой возможно разрушение сооружений, отдельных элементов, технических устройств.

Авария - опасное происшествие на хозяйствующем субъекте, транспорте или на линиях связи, представляющее угрозу жизни и здоровью людей либо приводящее к разрушению производственных помещений, повреждений или уничтожению оборудования, механизмов, транспортных средств, сырья и готовой продукции, а также к нарушению производственного процесса.

Компетенция органов государственного строительного надзора установлена ст. 54 комментируемого Кодекса.

4. В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Часть 4 комментируемой статьи устанавливает ряд требований, выполнение которых необходимо в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. К таким требованиям относится следующее:

контроль проводится за выполнением таких работ, которые влияют на безопасность объекта и выполнение которых не может быть проведено после других работ;

контроль проводится за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение недостатков невозможно без разборки и повреждения других строительных конструкций и участков сетей;

контролируется соответствие работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов;

проводится контроль над работами, которые могут оказать влияние на безопасность строительных конструкций;

по результатам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты.

5. При выявлении по результатам проведения контроля недостатков, указанных в части 4 настоящей статьи работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или технический заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.

Часть 5 устанавливает, что после устранения выявленных недостатков застройщик или заказчик может потребовать проведения повторного контроля, после чего составляет очередной акт освидетельствования.

6. В случаях, если выполнение указанных в части 4 настоящей статьи других работ должно быть начато более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.

Часть 6 комментируемой статьи устанавливает, что если срок после проведения соответствующего контроля составляет более 6 месяцев, то, прежде чем начать работы, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, необходимо провести повторный контроль, если устранение недостатков, выявленных в ходе контроля, невозможно впоследствии без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения.

7. Замечания застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, привлекаемых ими для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.

7.1. После завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства подписывается акт, подтверждающий соответствие параметров соответственно построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов.

Часть 7 комментируемой статьи устанавливает, что замечания уполномоченных лиц в ходе строительного контроля должны быть оформлены в письменном виде. Об устранении недостатков должен быть составлен акт, который подписывается лицами, предъявившими замечания.

8. Порядок проведения строительного контроля устанавливается Правительством Российской Федерации.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/5cbb8e792a7a0d3653cf7ccce0de76f92e1d08d8/ - гр К

https://zknrf.ru/Gradostroitelnyy-kodeks/Glava-6/Statya-53/ - Комментарии к гр К

В соответствии со ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

https://zknrf.ru/Gradostroitelnyy-kodeks/Glava-6/Statya-53/ - Комментарии к гр К

Качество выполнения КР МКД зависит от многих факторов: правильного подбора материалов, соблюдения технологии производства работ, критериев выбора подрядной организации, исключения коррупционной составляющей и других факторов, влияющих на производственный процесс. На стадии планирования выбор оптимальной ремонтной стратегии может существенно повлиять на качество выполненных работ.

Под ремонтной стратегией жилищного фонда понимается научно обоснованное планирование системы капитального ремонта объектов жилой недвижимости, качественных положительных изменений жилищных условий населения, восстановление и поддержание эксплуатационных качеств МКД.

Принимая во внимание разные возможности бюджетов, средств собственников и других привлекаемых ресурсов, а также социально-экономической ситуации в регионе и стране, можно рассмотреть три варианта стратегии проведения КР (портфеля ремонтов). Нормативный портфель ремонтов, включающий в себя максимальный перечень мероприятий, обеспечивающих полное устранение физического износа и существенный рост эксплуатационных качеств жилых домов с реализацией инновационных функций.

Стандартный портфель ремонтов, который включает в себя перечень проектов ремонтных мероприятий, обеспечивающих комплексное выполнение ремонтных работ в соответствии с принятыми в городской ремонтной стратегии стандартами. Базовый портфель ремонтов, включающий в себя перечень работ по выборочному ремонту конструктивных элементов в здании.

Системный подход к решению проблем проведения капитального ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства предполагает ориентацию на: - экономию материальных и финансовых ресурсов за счет целенаправленной работы по привлечению внешних источников финансирования в программы по проведению капитального ремонта объектов ЖКХ;

- повышение уровня экономической и технической экспертизы проектов ремонта и реконструкции зданий и сооружений;

- финансовую маневренность за счет использования наиболее эффективных стратегий проведения капитального ремонта;

- контроль и учет расходования ресурсов, учитывая, что все эти компоненты являются взаимосвязанными элементами сложной по своей структуре системы управления проведения капитального ремонта.

Главным обобщающим фактором, который в итоге и определяет качество ремонтных работ, является порядок их приемки. Именно этот порядок должен предусматривать обязательное выполнение всех контрольных функций, обеспечивающих качество КР на этапах его подготовки и проведения, а также исключать на последнем этапе возможность приемки работ с недоделками и браком.

Исходя из этого утверждения, можно считать, что качество работ во многом зависит от того, кто и как будет осуществлять приемку работ.

В ходе проверки качества выполнения работ сотрудники проводят осмотр систем и конструкций и выносят свое решение и оценку качества выполнения работ. Далее подписывается акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту жилого дома. При общей оценке «удовлетворительно» и выше ремонт считается выполненным и объект сдается в эксплуатацию. При оценке «неудовлетворительно» подрядчик обязан переделать работу в соответствии со всеми действующими стандартами за свой счет и своими силами.

Практика показывает, что наиболее объективная приемка КР может быть осуществлена лишь с участием организации, у которой будет наиболее серьезная и обоснованная мотивация к этому. Если организации, осуществляющие приемку работ, будут недостаточно мотивированы, ожидаемо возникновение компромиссов и, как следствие, недоделок.

В качестве примера можно привести опыт ремонтно-строительных работ в советское время, когда работы по реконструкции промышленных предприятий принимались опытными эксплуатационными службами этих предприятий. В данном случае мотивация в приемке только качественно выполненных работ была высокой. В то же время, жилые дома постоянно принимались с недоделками, которые устранялись в течение определённого времени и не всегда полностью. Такая ситуация возникала потому, что у членов комиссий мотивация была направлена не на приемку качественной работы, а на своевременную сдачу объектов.

Приведенный пример наглядно показывает необходимость приёмки работ стороной, наиболее заинтересованной в качественном КР.

Вполне логично, что наиболее заинтересованной стороной в качественном КР являются собственники жилых помещений МКД. Но с учетом низкой технической грамотности рядового населения рассчитывать на объективную оценку ремонтных работ уполномоченным лицом, действующим от имени собственников (например, старший по дому), не приходится. На практике стороной, наиболее заинтересованной в максимальном качестве КР и имеющей необходимые технические знания, позволяющие грамотно оценить проведенную работу, является представитель ТСЖ. Ведь именно ему предстоит эксплуатировать дом после производства ремонтных работ. Мотивация управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК в приемке качественного КР сомнений не вызывает. Руководство УО максимально заинтересовано в качественной, долговременной и безаварийной эксплуатации всех систем МКД. Они полностью осознают, что работы, принятые с браком, в дальнейшем неминуемо потребуют дополнительных затрат и в итоге сократят нормативный срок эксплуатации отдельных систем здания.

Однако здесь возникает очевидный конфликт интересов. Ведь, по большому счету, только ТСЖ заинтересованы в качественной приемке работ. Органы муниципальной власти и представитель регионального оператора, напротив, заинтересованы в соблюдении графика по КР домов, и для них оценка «удовлетворительно» является, в большинстве своем, оптимальной.

Для обеспечения качественного КР МКД необходимо учитывать мотивацию организаций, осуществляющих приемку работ. Однако и собственники жилых помещений должны принимать участие в контроле за проведением ремонта. Ведь именно они на самом деле являются наиболее заинтересованной стороной в качественном выполнении работ по КР

Для повышения информированности населения в вопросах капитального ремонта и жилищного законодательства проводят следующие мероприятия:

Проведение семинаров для всех желающих. Муниципальная школа «Управдом», за время существования показала свою эффективность в повышении знаний населения в вопросах жилищно-коммунального хозяйства. Предлагается увеличить количество площадок, где будут проходить лекции, а также проводить рекламные мероприятия, которые позволят привлечь большее количество граждан.

Проведение классных часов в старших классах средних общеобразовательных школ, где в упрощённой форме будут читаться лекции о жилищной сфере.

Проведение волонтерами информационных мероприятий на собраниях собственников жилья. Для проведения мероприятий предлагается привлечь волонтеров ВГУЭС и других высших учебных заведений, а также волонтеров РОО «Приморский региональный центр развития добровольчества», МКУ «Молодежный ресурсный центр» и волонтерского центра «Лига добра».

Публикация информационных материалов в газетах, новостных сайтах, социальных сетях, телевидении;

Создание информационных раздаточных материалов: буклетов, листовок и т.д.

Проведение данного комплекса мероприятий по повышению информационной грамотности населения позволит повысить:

- качество знаний собственников о сфере капитального ремонта и жилищно-коммунального хозяйства в целом;

- степень ответственности собственников к общему имуществу в МКД;

- инициативность собственников в вопросах управления МКД.

https://cyberleninka.ru/article/n/kontrol-kachestva-vypolneniya-rabot-po-kapitalnomu-remontu/viewer

В пункте 3 ч. 2 ст. 181 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме.

Данное право не ограничено какой-то конкретной категорией собственников помещений в многоквартирном доме.

Региональный оператор и привлеченные им подрядные организации не имеют права отказать любому собственнику помещений в многоквартирном доме участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме.

При этом необходимо:

согласование того, в приемке какой работы по капитальному ремонту и когда хочет участвовать собственник помещения;

соблюдение соответствующих требований безопасности.

Участие собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме осуществляться на предмет определения: своевременности выполнения работы; соответствия технологии и качества требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. Участие собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме следует отличать от подписания актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ подписывать соответствующие акты имеет право уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме лицо, которое вправе от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если такое лицо не избрано на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, то акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут подписываться любым собственником помещения, который осуществлял приемку соответствующих работ.

Согласно ч. 2 ст. 190 ЖК РФ акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании не решения собственников помещений в этом многоквартирном доме, а решения органов местного самоуправления, то акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме с каким-либо собственником помещения в многоквартирном доме не согласовывается.

https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/5_recom_kontrol_kapremont_0.pdf

Автоматизация строительного контроля. Тенденции и тренды:

  1. НРС – Национальный реестр специалистов
  2. Отмена свидетельств СРО
  3. BIM-технологии – технологии информационного моделирования, активное внедрение на законодательном уровне
  4. Электронный документооборот
  5. ФГИС ЦС, ГИС ЕГРЗ, внедрение ИСОГД
  6. Мобильные приложения
  7. Технологии штрих-кодирования, RFID, маркировка
  8. Камеры видеонаблюдения, помогающие отслеживать ход выполнения строительства
  9. В целом – ожидается переход строительной отрасли на цифровые технологии и цифровизацию бизнес-процессов

https://www.1cbit.ru/blog/stroitelnyy-kontrol-kak-obespechit-bezopasnost-i-kachestvo-stroitelstva/

2 Анализ проведения капитального ремонта жилищного фонда города на примере г. Москвы

2.1 Краткая характеристика системы управления капитальным ремонтом в г. Москва

Проблема осуществления качественного и своевременного капитального ремонта жилых домов является актуальной как для Москвы, так и для Российской Федерации в целом.

С каждым годом существующий жилой фонд устаревает, и наиболее остро встает проблема его капитального ремонта. Все больше уделяется внимания данному вопросу, так как растущее с каждым годом количество жилья впоследствии будет также требовать материальных затрат для восстановления и реновации. Без своевременного решения острота этой проблемы будет неизменно расти с каждым годом.

Система управления — систематизированный (строго определённый) набор средств для управления подконтрольным объектом (объектом управления): возможность сбора показаний о его состоянии, а также средств воздействия на его поведение, предназначенный для достижения заданных целей. Объектом системы управления могут быть как технические объекты, так и люди. Объект системы управления может состоять из других объектов, которые могут иметь постоянную структуру взаимосвязей.

https://ru.wikipedia.org/wiki/Система_управления

Подконтрольным объектом системы управления капитальным ремонтом являются средства фонда капитального ремонта. Для управления подконтрольным объектом в программе капитального ремонта Москвы задействованы:

  1. Собственники МКД, как лица, предоставляющие средства;
  2. Фонд капитального ремонта;
  3. ТСЖ, ЖКС и региональный оператор, принимающие решение о капремонте, нанимающие подрядчика и распределяющие средства фонда;
  4. Подрядчик, производящий ремонтные работы;
  5. Департамент капитального ремонта в Москве, как вспомогательный орган;
  6. Государственная жилищная инспекция города Москвы, как контролирующий орган.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении шести календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую включен этот многоквартирный дом.

Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы, за помещения, находящиеся в собственности города Москвы (далее - взносы на капитальный ремонт) уплачиваются в отношении многоквартирных домов, включенных в Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы (далее - Региональная программа). Взносы на капитальный ремонт уплачиваются Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент). Взносы на капитальный ремонт за помещения, переданные государственным унитарным предприятиям города Москвы, уплачиваются этими предприятиями самостоятельно за счет собственных средств.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (далее - минимальный размер взноса на капитальный ремонт) рассчитывается в рублях на квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме на основе оценки потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, входящих в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на территории города Москвы. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт с 1 июля 2015 г. в размере 15 рублей на квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт подлежит ежегодной корректировке с учетом изменения индекса потребительских цен.

Меры социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилого помещения распространяются на оплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Скидка в размере 50 процентов по оплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, находящегося в собственности граждан, в пределах социальной нормы площади жилого помещения, осуществляется за счет средств бюджета города Москвы и предоставляется ряду категорий граждан.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение 5 месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (далее - региональная программа), в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

Средства фонда капитального ремонта (независимо от избранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа его формирования), согласно части 1 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации, могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, для погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг и (или) работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. Законодатели предоставили собственникам помещений в многоквартирных домах на выбор два способа формирования фонда капремонта:

  1. на специальном счете;
  2. на счете регионального оператора капитального ремонта.

---

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Средства, накапливаемые на специальном счете, могут расходоваться на капитальный ремонт только того многоквартирного дома, собственники которого приняли решение о выборе данного способа накопления. Специальный счет открывается только на один дом. У специального счета есть владелец, который осуществляет распоряжение накопленными средствами по согласованию с собственниками и который определяется на общем собрании собственников, где принимается решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Владельцами специального счета могут быть: – жилищные объединения (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы);

  1. управляющие организации;
  2. региональный оператор капитального ремонта.

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

https://kotelservice.ru/kapital-nyy-remont-mkd-kursovaya-rabota/

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора средства, накапливаемые на капитальный ремонт собственниками одного дома, могут использоваться на ремонт другого. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта прводится на общем собрании собственников в течение 6 месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта. В случае, если в установленный срок собственники не приняли соответствующего решения за месяц до окончания указанного срока, орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников для определения способа формирования фонда капитального ремонта. Если указанное собрание не состоялось или собственники не приняли решения, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании данным домом фонда капитального ремонта на счете регионального оператора капремонта («общий котел»). Все вышеуказанное легло в основу законодательной, нормативной и методической базы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Управа района города Москвы: Оказывает содействие в создании условий для реализации собственниками помещений в многоквартирных домах и их объединениями прав и обязанностей по управлению многоквартирными домами и организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, обеспечивает организационную и информационную поддержку в вопросах проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В случаях, предусмотренных частью 6 статьи 170 и частью 9 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации, созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем размещения сообщения о его проведении в письменной форме в помещениях данного дома, доступных для всех собственников помещений.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете такое решение вступает в силу через три месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановление Правительства Москвы от 17 февраля 2015 г. N 65-ПП регулирует срок представления предложения о капитальном ремонте многоквартирного дома (Не менее чем за один месяц до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме) и способ направления предложения о капитальном ремонте региональным оператором.

Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения.

2. Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения.

3. Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения.

4. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячего и холодного водоснабжения).

5. Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализации).

6. Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт.

7. Ремонт крыши.

8. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

9. Ремонт фасада.

10. Ремонт фундамента.

11. Ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода.

12. Ремонт или замена мусоропровода, расположенного в местах общего пользования в многоквартирном доме.

13. Ремонт или замена внутреннего водостока.

14. Разработка и проведение экспертизы проектной документации, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011), утвержденного решением комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 г. N 824 "О принятии технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов".

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

https://roskvartal.ru/dlya-potrebiteley-zhku/9431-poryadok-provedeniya-kapitalnogo-remonta-v-mnogokvartirnom-dome

Департамент капитального ремонта города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере капитального ремонта жилищного фонда, а также объектов нежилого фонда, прочих объектов недвижимости; государственного заказчика по размещению заказа на поставки товаров, оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту объектов недвижимости, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы Основан в 2008г. из Комитета по реформированию городского хозяйства г. Москвы. В апреле 2011г. Департамент капитального ремонта жилищного фонда Москвы переименован в Департамент капитального ремонта г. Москвы (в целях уточнения полномочий и функций).

В связи с постановлением Правительства Москвы от 5 апреля 2011 г. N 104-ПП «опереименовании департамента капитального ремонта жилищного фонда города Москвы и утверждении положения о департаменте капитального ремонта города Москвы» на департамент были возложены функции государственного заказчика по капитальному ремонту объектов нежилого фонда, прочих объектов недвижимости города Москвы в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы.

Общие положения о Департаменте

Департамент осуществляет свою деятельность в соответствии с «Конституцией» Российской Федерации, международными договорами, федеральными конституционными и федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, «Уставом» города Москвы, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы и настоящим Положением.

Департамент осуществляет свою деятельность непосредственно или через свои территориальные органы во взаимодействии с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти города Москвы, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями граждан и иными организациями.

Направления деятельности департамента капитального ремонта г. Москва:

  1. Реализация мероприятий Городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008--2014 гг. в соответствии с действующими нормативными и правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.
  2. Формирование основных положений научно-технической политики в области капитального ремонта жилищного фонда, формирование планов и организация экспериментального проектирования, внедрение НИОКР.
  3. Обеспечение внедрения новых материалов, технологий, оборудования, проектно-конструкторских решений.
  4. Разработка мероприятий, направленных на повышение эффективности и качества выполняемых работ за счет: совершенствования технологий производства работ; создания мощностей по выпуску новых видов материалов, конструкций и инженерного оборудования на основе использования научно-технических достижений; разработки предложений по закупке и внедрению наиболее перспективных импортных и отечественных материалов, технологий и технологического оборудования.
  5. Утверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию.
  6. Обеспечение передачи объектов, законченных капитальным ремонтом, в эксплуатацию и оформление выполненных обязательств города по капитальному ремонту многоквартирного дома.
  7. Разработка предложений по реализации механизмов накопления и инвестирования средств собственников и средств иных внебюджетных источников, направляемых на капитальный ремонт многоквартирных домов.
  8. Организационно-методическое обеспечение и координация работы органов исполнительной власти города Москвы по формированию программ капитального ремонта, включая разработку нормативной правовой базы для определения их заданий и финансового обеспечения.
  9. Формирование финансово-экономических механизмов и нормативной базы для реализации программ капитального ремонта. Рассмотрение и утверждение регламентов и иной нормативно-технической документации.
  10. Формирование, размещение и организация выполнения в установленном порядке государственного заказа, контроль за целевым и рациональным расходованием бюджетных средств, выделяемых на капитальный ремонт многоквартирных домов.
  11. Организация правового обеспечения, осуществление методического руководства, имущественного и финансового контроля за деятельностью подведомственных предприятий и учреждений.
  12. Участие в пределах своей компетенции в осуществлении международных, внешнеэкономических и межрегиональных связей в области градостроительной, промышленной и научно-технической политики.
  13. Осуществление иных функций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

Полномочия департамента капитального ремонта г. Москва:

Департамент осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

1. Разрабатывает и вносит в установленном порядке на рассмотрение Мэра Москвы и Правительства Москвы проекты правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы по вопросам, относящимся к установленной сфере деятельности Департамента, в том числе:

  1. О программе по капитальному ремонту многоквартирных домов, программе по капитальному ремонту объектов нежилого фонда города Москвы.
  2. О программах капитального ремонта на соответствующий год.
  3. О порядке предоставления средств бюджета города Москвы для целей капитального ремонта жилищного фонда.
  4. О критериях и порядке отбора многоквартирных домов и прочих объектов в установленной сфере деятельности для включения в программы капитального ремонта.
  5. О порядке конкурсного отбора товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами, жилищно-строительными кооперативами и иными потребительскими кооперативами, организациями, управляющими многоквартирными домами, организаций на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
  6. Иные проекты правовых актов города Москвы, программ города Москвы и их подпрограмм, программ и мероприятий Правительства Москвы, относящихся к регулированию, контролю и проведению единой политики в установленной сфере деятельности, в том числе по механизмам долгосрочного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в рамках создания региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов.

На основании и во исполнение федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, «Устава» города Москвы, законов города Москвы, иных правовых актов города Москвы принимает решения:

  1. О включении многоквартирных домов в проекты программ капитального ремонта на соответствующий год, утверждаемые Правительством Москвы, по итогам рассмотрения заявок от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и иных потребительских кооперативов, организаций, управляющих многоквартирными домами.
  2. О заключении соглашений с товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами, жилищно-строительными кооперативами и иными потребительскими кооперативами, организациями, управляющими многоквартирными домами, о финансировании работ по капитальномуремонту многоквартирных домов с участием средств бюджета города Москвы.
  3. О перечислении на счета товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам и иным потребительским кооперативам, организациям, управляющим многоквартирными домами, средств бюджета города Москвы, предусмотренных для софинансирования расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, для целей оплаты работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, а также подготовке и представлении в финансовый орган документов для санкционирования списания средств с указанных счетов.
  4. О предоставлении субсидий за счет средств бюджета города Москвы юридическим лицам в случаях, установленных правовыми актами города Москвы.
  5. О назначении приемочных (рабочих) комиссий по приемке в эксплуатацию законченных объектов в установленной сфере деятельности и утверждении результатов их работы.
  6. О разработке регламентов, методик, норм, расценок на работы и услуги в установленной сфере деятельности.
  7. По иным вопросам, связанным с реализацией полномочий субъекта Российской Федерации в установленной сфере деятельности и организацией деятельности органа исполнительной власти города Москвы, в случаях, установленных «Уставом» города Москвы, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы.

Права и организация деятельности Департамента:

1. В целях осуществления своих полномочий Департамент имеет право:

  • Запрашивать в установленном порядке от органов исполнительной власти города Москвы, муниципальных органов, организаций и физических лиц информацию, необходимую для реализации полномочий в установленной сфере деятельности.
  • Вносить в установленном порядке на рассмотрение уполномоченных органов государственной власти города Москвы и должностных лиц органов исполнительной власти города Москвы предложения по вопросам в пределах своей компетенции.
  • Создавать совещательные, экспертные и иные рабочие органы в установленной сфере деятельности.
  • Привлекать научные и иные организации, ученых и специалистов в установленном порядке для проработки вопросов, отнесенных к сфере его деятельности.
  • Заключать в пределах своей компетенции договоры с физическими и юридическими лицами в целях выполнения возложенных на Департамент полномочий.

2. Осуществлять иные права в соответствии с федеральными законами, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы, в том числе:

    • Организация приема и рассмотрения заявок от товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и иных потребительских кооперативов, организаций, управляющих многоквартирными домами, о включении многоквартирных домов в программы капитального ремонта.
    • Осуществление планирования расходов бюджета города Москвы на софинансирование расходов по капитальному ремонту многоквартирных домов, а также расходов на реализацию программ и целевых мероприятий по капитальному ремонту объектов нежилого фонда города Москвы и иных расходов бюджета в установленной сфере деятельности.
    • Осуществление функций государственного заказчика по капитальному ремонту объектов нежилого фонда города Москвы.
    • Осуществление участия в разработке и реализации мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, выработке комплексных мер по развитию рыночных отношений в установленной сфере деятельности.
  1. В целях осуществления своих полномочий Департамент ведет реестр заявок товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и иных потребительских кооперативов, организаций, управляющих многоквартирными домами, на включение многоквартирных домов в программы капитального ремонта, финансируемые с участием средств бюджета города Москвы.

Реорганизация и ликвидация Департамента осуществляются Правительством Москвы в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы.

https://otherreferats.allbest.ru/law/00195340_0.html

Мосжилинспекция занимается региональным государственным жилищным надзором, лицензированием и лицензионным контролем за предпринимательской деятельностью по управлению многоквартирными домами. Инспекция проводит мониторинг многоквартирных домов и особых объектов нежилого фонда столицы, а также согласовывает переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах.

Осуществляет контроль:

- соблюдения порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта жилых домов, помещений в них, отдельных жилых помещений, инженерных оборудования и сетей, а также придомовых территорий; порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг; соблюдения режимов функционирования инженерных сетей и иного оборудования;

- соблюдения порядка приемки в эксплуатацию (вновь построенных и отремонтированных) внутридомовых систем газоснабжения, дымоходов и вентиляции в газифицированных жилых домах и помещениях в них, в отдельных жилых помещениях, а также - при производстве газоопасных работ;

- соблюдения порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые;

- выполнения жилищно-коммунальных услуг для населения.

Организует обследование технического состояния жилых домов, разработку автоматизированной информационно-аналитической системы мониторинга технического состояния жилищного фонда г.Москвы и представляет Правительству Москвы, иным органам власти аналитическую информацию о результатах обследования и предложения по обеспечению сохранности жилых домов.

Организует работу технологического транспорта и базы мобильных лабораторий для выполнения основных функций Мосжилинспекции.

Организует и проводит диагностику конструкций и инженерного оборудования жилых домов (в том числе газового) с применением инструментальных методов контроля их технического состояния.

https://www.mos.ru/mgi/

2.2 Оценка показателей проведения капитального ремонта жилищного фонда в г. Москве

Много проблем возникает не только на этапе определения фонда, куда будут ежемесячно на специальный счет отчисляться деньги, но и при проведении самого капремонта. Чаще всего это связано с некачественным выполнением своих обязательств со стороны государства (региональных органов власти и/или операторов с подрядчиками).

Анализируя ситуацию по Москве, можно сделать вывод, что большая часть жильцов многоэтажных домов столкнулась с проблемой некачественного капремонта. В наше время, к сожалению, считается уже обыденным, когда начинают срезать зимой трубы, менять в рабочее время стояки, закрывают на несколько недель мусоропровод, и останавливают на очень длительный срок лифты.

- по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;

- дополнился список внеочередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;

- узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте. Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. Чиновников и юридических лиц.

Основные проблемы

Жильцы многоквартирных домов, которые дождались своей очереди на капремонт, сталкиваются со множеством серьезных проблем и конфликтных ситуаций. Часто подобное происходит еще до прихода очереди проведения работ, что связано с переносом сроков.

Борьба с должниками

Зачастую причины затягивания и переноса сроков по капитальному ремонту дома связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений. Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и так далее), зачастую не имеющие доходов.

Согласно новому законодательству, механизм борьбы с должниками – физическими лицами ужесточен. Так, при наличии задолженности, Госжилинспекция направляет письмо региональному оператору, а тот – управляющей компании. Если в течение 60 дней у последней не получается убедить неплательщика погасить долг, то она вправе инициировать общие собрания жильцов, на которых будет приниматься решение о мерах погашения задолженности вплоть до суда и выселения.

Стоит отметить, что практика показала, что должниками являются не собственники приватизированного жилья, а муниципалитеты. Но и к ним применяются более жесткие взыскательные меры на уровне региональных органов власти.

Перенос сроков капремонта

Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины. Местные чиновники при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир. В основном этот процесс связывают со стремлением госслужащих собрать больше денег в соответствующий фонд для удобства коррупционных схем. Поэтому, если, согласно обновленной Законодательной базе, причины перенося сроков не оправдывают такого действия, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Имеют место случаи планирования всех работ, связанных с капремонтом, в одной краткосрочной трехлетке (например – 2018-2020гг), а в действительности – госслужащие растягивают каждый вид работ на трехлетку (получается примерно до 2040г).

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы. На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ. А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие работы.

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются, и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

- управлением капремонта;

- департаментом городских хозяйств;

- региональным департаментом ЖКХ;

- региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;

- городским жилищным фондом;

- Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;

- управляющей компанией МКД;

- конкретной подрядной организацией;

- собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками. Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ. Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

- нехватка материальных ресурсов, которая возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;

- неполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Дефицит квалифицированных специалистов

Распространенной отговоркой на претензии жильцов к капремонту является отсутствие квалифицированных специалистов. Тут следует уточнить:

- Если речь идет о квалификации рабочих строительных специальностей, то возникают вопросы к подрядчику и региональному оператору: как компания с такой кадровой проблемой была допущена к участию в государственных аукционах по программе капремонтов. Хотя стоит отметить определенную специфику проведения ремонта/строительства в присутствии жильцов, на что пойдет не каждый специалист;

- При отсутствии квалифицированных кадров непосредственно в Фонде, должны возникнуть вопросы к региональному оператору либо контролирующему его органу, учитывая среднюю заработную плату таких специалистов (около 60 тыс.руб.).

В любом из приведенных случаев, отсутствие специалистов является лишь отговоркой.

Недостаточно средств:

Достаточно часто отсутствие либо низкое качество капремонта объясняют дефицитом денежных средств. Но согласно статистике, в начале 2019г. Плановая собираемость (средняя) по регионам составляет 80%, а в некоторых субъектах РФ достигает 85%. При этом, собственники приватизированного жилья оплачивают взносы в полном объеме, а показатель занижают долги муниципалитетов. Но и эти средства во многих областях осваиваются лишь на 50%. Поэтому подобная причина кроется в другом, и, возможно, нужна проверка на предмет нарушений законодательства.

Нарушение законов и должностные преступления

Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, в которой недостаточно полно прописаны и регламентированы особенности проведения капитальных ремонтов жилых зданий. Большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении властью, незаконной растрате финансов и несоблюдении установленных сроков. А это уже должностные преступления, которые выявляются и наказываются согласно Закону.

Взнос на капитальный ремонт является обязательным ежемесячным платежом и включается в состав квитанции по оплате коммунальных услуг, он взимается со всех собственников помещений многоквартирного дома. Однако граждане могут освобождаться от уплаты взносов в следующих случаях:

  1. если жилое помещение, оформлено по договору соцнайма;
  2. если многоквартирный дом (далее МКД) признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
  3. если МКД расположен на участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных нужд).

В силу оказания социальной поддержки слабозащищенным группам населения, право на частичное или полное освобождение от уплаты взносов устанавливается федеральным и региональным льготникам.

Согласно п. 1. ст. 170 ЖК РФ в состав фонда капитального ремонта (ФКР) включены:

  • ежемесячные взносы собственников;
  • пени за неуплату взносов в установленный срок;
  • кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками МКД в целях проведения капитального ремонта;
  • доходы, направляемые на пополнение фонда капитального ремонта за счет использования общего имущества МКД;
  • средства финансовой государственной поддержки;
  • проценты, начисляемые за пользование денежными средствами, которые находятся на специальном счете, либо счете регионального оператора, формирующем фонд капитального ремонта.

В случае если собственники МКД, формирующие ФКР на счётах регионального оператора, выполнили какие ремонтные работы досрочно на личные дополнительные средства, без привлечения бюджетных денег, а по региональной программе работы должны быть проведены в отношении дома только один раз, то сумма расходов может быть засчитана в счёт исполнения будущих обязательств собственников помещений по уплате взносов.

Ранжирование процентного соотношения опрошенных граждан, у которых был «капитальный ремонт», уже настиг или в ожидании такого ремонта представлено на рис. 2.

Рисунок 2. Соотношение лиц, столкнувшихся с «капитальным ремонтом».

Это говорит о том, что капитальный ремонт затронул более 30 % населения города Москвы.

Опросив 41,1 % граждан, которые уже имели опыт с «капитальным ремонтом», удовлетворены ли они качеством капитального ремонта. 63,7 % ответили положительно, и 36,3 % – отрицательно (рис. 3).

Рисунок 3. Удовлетворенность качеством проведенного «капитального ремонта».

Положительные:

  1. Хорошее качество проведенных работ.
  2. Ответственность при проведении капитального, как со стороны подрядных организации, так и со стороны ФКР.
  3. Хорошее качество используемых материалов (радиаторы).
  4. Красивое обновление фасадов зданий.
  5. Красивое обновление мест общего пользования.

Отрицательные:

  1. Затянувшийся капитальный ремонт (более 1 года).
  2. Большая стоимость взносов на капитальный ремонт.
  3. Не профессионализм подрядных организаций.
  4. Плохой контроль со стороны ФКР.
  5. «Закрытость» многих данных.

file:///C:/Users/kozlo/Downloads/58ECVN220.pdf

Очередность проведения капитального ремонта определяется на основании следующих критериев:

  1. продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома;
  2. оценка технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома.

Для установления планового (предельного) периода капитального ремонта применяется система баллов в соответствии с приложением к указанному постановлению. Итоговый показатель очередности проведения капитального ремонта определяется как сумма баллов оценки каждой инженерной системы и каждого конструктивного элемента многоквартирного дома. При формировании Московской программы капитального ремонта использовались сведения городских информационных систем, а именно базы мониторинга технического состояния жилого фонда государственной жилищной инспекции города Москвы и данные государственного бюджетного учреждения города Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» (ГБУ МосгорБТИ).

https://mgsu.ru/resources/izdatelskaya-deyatelnost/izdaniya/uchebnye-posobiya/45096/

2.3 Рекомендации по совершенствованию работ по капитальному ремонту в г. Москве

Минимизировать спорные ситуации помогает Закон №498-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" от 28.12.2016г., в котором регулируются некоторые вопросы капремонтов общего имущества.

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

- на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством голосов выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений - 17 руб. За м2, а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. За м2).

- расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт.

- расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт

Чтобы минимизировать проблемы, связанные с капремонтом:

1. Жильцы обязательно должны контролировать капремонт. Иначе он окажется некачественным, затянется, а в подъезде будет много шума и грязи.

2. Чтобы проконтролировать капремонт, нужно выйти на подрядчика. Необходимо найти строительный городок, договориться о встрече с прорабом, задать ему существующие вопросы или предъявить ему претензии по качеству капремонта или срокам. Также необходимо попросить документы по ремонту и проверить их.

3. Контакты прораба есть и на информационном стенде. Если стенда нет, необходимо пожаловаться на портале «Наш город».

4. Если на стенде несуществующие номера, необходимо узнать, было ли в доме собрание собственников — на нем выносится решение о целесообразности и сроках проведения ремонта. Протокол есть на порталах «Дома Москвы», «ГИС ЖКХ» или «Реформа ЖКХ». В нем будет информация о собственниках, которые согласились контролировать капремонт.

5. Если протокола нет или добровольцы не реагируют на жалобы, необходимо найти старшего по дому. На портале «Дома Москвы» введите в поиске адрес дома и откройте протоколы собраний собственников. В любом из них будет указана квартира управдома. Затем договориться о встрече, попросите разобраться с ходом проведения мероприятий по ремонту.

6. Если управдом не реагирует на жалобы, нужно найти подрядчика по госзакупкам в Единой информационной системе в сфере закупок или на «Росэлторге». Для этого введите в поиске название улицы, найдите свой дом и посмотрите, кто выиграл аукцион на ремонт. В описании аукциона будут контакты подрядчика.

7. Если найти подрядчика не удалось, необходимо написать в УК, ТСЖ, ФКР или муниципальному депутату. Просите контакты прораба и жалуйтесь на беспорядки. Необходимо учитывать, что обращение будут рассматривать до 30 дней.

В силу того, что не каждый доброволец захочет решать проблемы, связанные с капремонтом, например, по причине нехватки свободного времени или отсутствия необходимых знаний. Решением проблем, помимо проявления гражданской инициативы, может послужить привлечение ответственных органов государственной и муниципальной власти.

Функциональной системой для проведения качественного капитального ремонта сможет стать оформление отношений заинтересованных сторон в формате государственно-частного партнерства.

Государственно-частное партнерство - это сотрудничество, имеющее юридическое оформление на оговоренный срок и основу в виде объединения ресурсов и распределения рисков между публичным партнером в лице государства и частным партнером, осуществляемое для привлечения частных инвестиций в экономику, обеспечения государственными органами власти доступности работ, товаров, услуг и роста их качества.

В основе осуществлении государственного частного партнерства находятся определенные принципы, имеющие законодательное закрепление:

Во-первых, принцип доступности и открытости информации, суть которого состоит в том, что сведения об осуществлении государственного частного партнерства носят открытый характер, кроме той части информации, которая составляет государственную или другую охраняемую законодательством тайну;

Во-вторых, принцип обеспечения конкуренции;

В-третьих, принцип отсутствия дискриминации, обеспечения равноправия всех участвующих в соглашении сторон и их равенства перед законодательством;

В-четвертых, принцип добросовестности в исполнении соглашения участвующими в нем сторонами;

В-пятых, принцип справедливости распределения обязательств и риска между участниками соглашения;

В-шестых, принцип свободы заключения соглашения.

Таким образом, необходимо создать систему государственно-частного контроля со стороны государства, привлечь экспертов и специалистов, которые будут проводить соответствующие экспертизы на выявление нарушений, составлять планы и координировать рабочий процесс, следить за установленными сроками, предоставлять отчет жителям домов и проводить собрания.

В качестве методологической основы целесообразно использовать системный поход к функционированию ЖКХ, обеспечивающий целевую ориентацию на удовлетворение потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах, а также поддержание нормального состояния качества жилищного фонда путем проведения капитального ремонта.

Этот подход предполагает осуществление взаимодействия управляющей подсистемы (органы государственной и муниципальной власти) и управляемой подсистемы (объекты ЖКХ), между которыми действуют прямые и обратные связи, без которых не может быть достигнута эффективность жилищно-коммунального хозяйства.

https://cyberleninka.ru/article/n/kontrol-kachestva-vypolneniya-rabot-po-kapitalnomu-remontu

Стратегические программы капитального ремонта МКД могут быть успешно реализованы при должном понимании задач, сущности, содержания и функционировании формирующихся региональных рынков услуг и работ для капитального ремонта МКД.

file:///C:/Users/kozlo/Downloads/58ECVN220.pdf

Заключение

Люди считают, что государство обязано решать их проблемы и ни о каком жилищном кодексе они и знать не хотят, платить за текущий, а тем более за капитальный ремонт они не обязаны. Так как данные функции возложены на управляющие компании (в большинстве случаев), они физически не могут исполнить свои обязательства из-за отсутствия денежных средств, которые обязаны уплачивать собственники МКД. Также, в соответствии с жилищным кодексом, в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Большая часть жильцов по собственной инициативе зашивают стояки инженерных коммуникаций сантехническими шкафами, облицованных дорогостоящей плиткой для улучшения эстетики такого помещения. В связи с этим доступ становится частичной открытым, и значительно мешает проведению капитального ремонта. Однако жильцы категорически настаивают на ремонте в итоге всего санузлах в целом, что не предусмотрено региональной программой. В итоге в доступе отказывают, и инженерные системы в целом не ремонтируются.

Очень плохо развита информативность и разъяснительная беседа с жильцами, суть которых должна заключаться в том, что проведение капитального ремонта в первую очень необходимо для самих жильцов. Как проходит капитальный ремонт, какие условия, критерии, а также, как контролировать ход выполнения всех работ, ведь уполномоченные собственника участвуют в приемке выполненных работ.

file:///C:/Users/kozlo/Downloads/58ECVN220.pdf

Библиографический список

Нормативные правовые акты

  1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ – Режим доступа: КонсультантПлюс. (дата обращения: 17.05.2023) - Текст: электронный.
  2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.04.2023) раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f696f80a5c213c8895679b3ca9b3d0899307910e/ – Режим доступа: КонсультантПлюс. (дата обращения: 17.05.2023) - Текст: электронный.
  3. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 28.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023). - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/ – Режим доступа: КонсультантПлюс. (дата обращения: 17.05.2023) - Текст: электронный.
  4. Постановление Правительства Москвы от 17 февраля 2015 г. N 65-ПП «Об утверждении Порядка разработки и утверждения краткосрочного плана реализации в 2015 и 2016 годах региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы»/ - URL: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/1691220/ – Режим доступа: КонсультантПлюс. (дата обращения: 17.05.2023) - Текст: электронный.

Учебники, монографии, диссертации, статьи, методические пособия

  1. 2.1 Информационно-справочный материал «Регулирование вопросов капремонта МКД законодательством города Москвы». – URL: https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/2_zakonodatelstvo_goroda_moskvy_o_kapitalnom_remonte.pdf – Режим доступа: КонсультантПлюс. (дата обращения: 17.05.2023) - Текст: электронный.
  2. Капитальный ремонт многоквартирных домов: решения и действия собственников жилья. Методическое пособие (актуализированная версия) / Генцлер И.В., Лыкова Т.Б., Прокофьев В.Ю., Гордеев Д.П., Колесников И.В., Ланцев Д.М. Под общей редакцией И.В. Генцлер. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2018. – 215 с. ISBN 978-5-8130-0183-3 – URL: https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/capital_repair_iue_moscow_2018.pdf (дата обращения: 17.05.2023). - Текст: электронный.
  3. Интернет-ресурсы
  4. Правовой центр «Логос» - Статья «Капитальный ремонт. Понятие. Перечень и виды работ» - URL: https://logos-pravo.ru/articles/kapitalnyy-remont-ponyatie-perechen-i-vidy-rabot (дата обращения: 17.05.2023). - Текст: электронный.
  5. Официальный сайт IT Компании «Первый Бит». – Статья «Строительный контроль. Как обеспечить безопасность и качество строительства». – URL: https://www.1cbit.ru/blog/stroitelnyy-kontrol-kak-obespechit-bezopasnost-i-kachestvo-stroitelstva/ (дата обращения: 17.05.2023). - Текст: электронный.
  6. Департамента капитального ремонта: Официальный сайт - Москва. - Обновляется в течение суток. – URL: http://www.moskr.ru (дата обращения: 17.05.2023). - Текст: электронный.
  7. 2. http://www.mos.ru/ - сайт Правительства Москвы
  8. 3. http://mosopen.ru/ - Электронная Москва
  9. 4. Постановление Правительства Москвы от 5 апреля 2011 г. N 104-ПП«О переименовании департамента капитального ремонта жилищного фонда города Москвы и утверждении положения о Департаменте капитального ремонта города Москвы»
  10. 5. Регламент организации и осуществления Департаментом капитального ремонта города Москвы ведомственного финансового контроля

 

Похожие публикации
Неотложная медицинская помощь на долгоиспытательном этапе при остром нарушении мозгового кровообращения
Дипломная работа по теме "Неотложная медицинская помощь на долгоиспытательном этапе при остром нарушении мозгового кровообращения"
Стоматологические фарфоры. Ситаллы.
Дипломная работа по теме "Стоматологические фарфоры. Ситаллы." По специальности "Ортопедическая стоматология".
Методическое пособие в помощь учителю начальных классов по использованию дидактического материала к разделу «Страницы истории России» на уроках окружающего мира
Дипломная работа по теме "Методическое пособие в помощь учителю начальных классов по использованию дидактического материала к разделу «Страницы истории России» на уроках окружающего мира в 4 классе по УМК «Школа России»".
Мониторинг ассортимента и рейтинг продаж лекарственных препаратов для лечения дисбактериоза
Дипломная работа по теме "Мониторинг ассортимента и рейтинг продаж лекарственных препаратов для лечения дисбактериоза"
Использование среды Max/Msp/Jitter в творческой практике композитора
Дипломная работа по теме "Использование среды Max/Msp/Jitter в творческой практике композитора"