Договор ренты и его виды

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме,

В отличие от других доходов рента — это доход, получаемый с капитала, имущества или земли, не требующий от получателей дохода занятия предпринимательской деятельностью.

Договор ренты является возмездным, реальным (консенсуальный, когда передача имущества осуществляется за плату), алеаторным (рисковым — каждая из сторон несет риск того, что может получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное).

По договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность как при куплепродаже, а платежи при этом выплачиваются периодически, иногда в течение неопределенного периода времени (постоянная рента), что выгодно для плательщика. У получателя ренты сохраняются определенные права на предмет договора (обеспечение выплаты ренты), хотя право собственности переходит плательщику ренты. Обеспечение выплаты ренты состоит в следующем: в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора ренты, получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на это имущество; в отношении движимого имущества, в том числе денег, являющегося предметом договора ренты, существенным условием договора является  условие,  устанавливающее  обязанность   плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ).

Стороны договора: получателями ренты могут быть в некоторых случаях только граждане (пожизненная рента и договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность пожизненной ренты), получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации; плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица.

Существенными условиями договора ренты являются предмет, размер и вид ренты. В том случае, если предметом договора ренты является движимое имущество, то существенным условием является способ обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Предметом договора может быть любое индивидуально-определенное имущество, по договору пожизненного содержания с иждивением — только недвижимое. В качестве ренты могут быть не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т. д.

Форма договора ренты — нотариальная. В противном случае договор является ничтожным. Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, то договор требует государственной регистрации. Договор ренты подлежит регистрации как обременение недвижимого имущества.

Виды договоров ренты

Особенности договора постоянной ренты.

• Договор постоянной ренты носит бессрочный характер. Прекращение договора возможно путем выкупа по инициативе плательщика или получателя ренты.

Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом  обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные  обстоятельства,  очевидно  свидетельствующие,  что  рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату, ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.

• Особый субъектный состав: получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации.
• Возможность передачи прав получателя ренты по наследству или в результате реорганизации, что может быть запрещено законом или договором.
• Существенным условием договора наряду с предметом является размер рентных платежей, которые могут выплачиваться не только в денежной, но и в других формах. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда.
• Сроки выплаты ренты: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Особенности договора пожизненной ренты: срочный характер действия договора, который ограничен периодом жизни получателя ренты; выплата ренты возможна только в денежной форме, размер которой не может быть менее установленного законом минимума; сроки выплаты ренты: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается но окончании каждого календарного месяца; риск случайной гибели имущества несет плательщик ренты, при этом случайная гибель имущества не освобождает плательщика от обязательств.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, в котором должны быть учтены следующие условия: предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только недвижимое имущество; рентные платежи могут осуществляться в форме обеспечения потребностей получателя ранты в жилище, питании, одежде, уходе за ним; устанавливается минимальный размер рентных платежей; плательщик может отчуждать имущество только с предварительного согласия получателя ренты; обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.