Оценка недвижимости один из самых востребованных видов оценочной деятельности, она включает в себя расчет стоимости объекта, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для её владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, её стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков.
Цель работы: разработка модели оценки стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке Ленинского района г.о. Самара.
Задачи:
- Рассмотреть понятие, сущность и классификацию недвижимого имущества.
- Изучить сущность, виды и функции рынка недвижимости.
- Рассмотреть сущность корреляционно-регрессионного анализа.
- Написать краткую характеристику Ленинского района г.о. Самара.
- Сделать экономико-математическое моделирование стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке в Ленинском районе г.о. Самара.
Объект исследования: рынок жилой недвижимости Ленинского района г.о. Самара.
Предмет исследования: стоимость и прочие характеристики квартир на вторичном рынке Ленинского района г.о. Самара.
1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости
1.1 Понятие, сущность и классификация недвижимого имущества
Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение:
«недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Признаки недвижимости:
- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
- прочно связана с землей как физически, так и юридически;
- долговечность объекта инвестирования;
- стоимость недвижимости высока;
- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
- строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.
Свойства недвижимости:
- полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
- фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
- стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
- неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
- ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.
Земля подразделяется на:
- земельные участки, предназначенные под застройку;
- природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.
Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жильё может быть:
- элитным;
- типовым;
- городским;
- загородным.